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Bauland-Kanzlei-Methode für maximalen Ertrag

Jeder Eigentümer möchte sein Grundstück zum maximalen Verkaufswert veräußern. Trotzdem ernten wir oft Kritik und Unglaube, wenn wir das Versprechen geben, ein Grundstück über dem Wert zu kaufen. Niemand hat schließlich Geld zu verschenken, auch wir nicht.

Aber wir bleiben dabei! Und wir können beweisen, wie wir dieses Ziel erreichen und warum wir dank der Bauland Kanzlei-Methode zu unserer Aussage stehen können.

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Es stimmt, niemand hat Geld zu verschenken. Aber vor allem fließt Geld nur, wenn ein Projekt erfolgreich umgesetzt wird. Entscheidend ist deshalb für uns nicht die Höhe eines fiktiven Gewinns, sondern die Plausibilität und Umsetzbarkeit eines Projekts. Für uns ist entscheiden, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass die aufgrund der vorhergehenden Kalkulation angestrebte Marge auch eingehalten werden kann. Und nicht nur wir stellen die Frage der zuverlässigen Umsetzbarkeit, sondern ganz besonders Banken, die Bauprojekte finanzieren.

Bauträger planen im ersten Schritt ihre Projekte. Dann wählen Sie das passende Grundstück zur Umsetzung aus. Ein Projekt kann noch so gut geplant sein, entscheiden ist, dass der Bauträger auch Zugriff auf ein Grundstück hat, auf dem er das Projekt umsetzen kann. Er benötigt ein Grundstück, das er entsprechend seines Projekt bebauen kann. Aber er plant nicht nur ein Projekt. Sondern mehrere gleichzeitig. Investoren und Bauträger benötigen also für ein nachhaltiges und über Jahre erfolgreiches Geschäft eine ganze Reihe von Grundstücken in der Pipeline. Und um diese Pipeline zu befüllen sind viele Investoren bereit, den Eigentümer mit ins Boot zu holen und deutlich über dem Verkehrswert zu zahlen.

Der Investor bietet dem Grundstückseigentümer also einen besseren Verkaufspreis im Tausch für die Gewissheit, dass er im Falle eines Falles schnelle Entscheidungen treffen und sein Wunschprojekt umsetzen kann. Voraussetzung ist hierfür natürlich immer, dass die Bauträgerkalkulation den Preis des Grundstückes auch rechtfertig kann.

Diese Fokussierung auf niedriges Risiko spiegelt sich auch beim Verkauf der entstehenden Wohneinheiten: Wenn die Kalkulation ausreicht, verkaufen Bauträger die Häuser oder Wohnungen des Neubauprojektes lieber zu einem günstigeren Preis, um noch vor Baubeginn möglichst viele Einheiten verkauft zu haben, sodass sich ihr Risiko minimiert und bereits die nächsten Projekte angekauft werden können.

Es ist also für seriöse Projektentwickler nicht entscheidend, bei jedem Deal durch möglichst niedrige Ankaufpreise auf Biegen und Brechen das Maximum für sich herauszuholen, sondern viel entscheidender ist es, die Ergebnisse der gesamten Unternehmung langfristig durch nachhaltige und faire Projekte zu steigern. Ein Bauträger, der stets nach „Schnäppchen“ sucht und keine Win-Win-Lösung beim Einkauf des Grundstückes anstrebt wird kurz- oder mittelfristig auf der Strecke bleiben. 

Preistreiber für die steigenden Verkaufspreise im Wohnraum sind deshalb auch nicht die Bauträger, sondern meist die Eigentümer, die ein Projekt maximal ausreizen möchten und den Bauträger dadurch zu höheren Verkaufspreisen zwingen. Auch bei Baulanderschließung von Kommunen werden die Verkaufspreise oftmals oberhalb des höchsten Bodenrichtwertes angesetzt und bilden dadurch die Grundlage der Preisspirale.

EIN GRUNDSTÜCK IST NICHTS WERT. NUR DAS BAURECHT DAZU.

Sicher ist diese Aussage stark überspitzt und vereinfacht. Aber je öfter wir über diese These nachdenken, desto mehr erkennen wir, wie zutreffend sie ist.

Betrachten wir das extreme Beispiel eines Ackers, der direkt neben einem erschlossenen Baugebiet liegt. Auch das bestehende Baugebiet war früher Acker und wurde im Rahmen eines Bebauungsplanes zu Bauland umgewidmet. Das Bauland hat einen Bodenrichtwert von 1.200 €/ m2, der angrenzende Acker von 2 €/ m2. Demnach hat das Baugebiet den 600- fachen Wert. Aber was ist der Unterschied? Beides ist Grund und Boden, der in Form von Flurstücken in Grundbuchblättern als einzelne Grundstücke erfasst ist. Der einzige Unterschied ist das Baurecht!

Sicherlich ist der Einwand richtig, dass die Erschließung des Ackers Kosten verursacht hat, sodass das Preisgefälle nicht 1:1 zu vergleichen ist.  Der Einwand ist zwar formal richtig, in der Praxis aber zu vernachlässigen, da abhängig von den Gegebenheiten und Ausnutzung ein Grundstück bereits ab 50 €/ m2 erschlossen werden kann.

An diesem Beispiel wird deutlich, dass es Käufern von Grundstücken nicht um den Erwerb von Grund und Boden an sich geht, sondern um die Möglichkeit ein Bauprojekt zu realisieren. Wie ein Investor so treffend formulierte: „Wir kaufen keine Grundstücke, wir kaufen Baurecht!

Möchten Sie mehr über die Bauland-Kanzlei-Methode erfahren? Kontaktieren Sie uns jetzt um aus Ihrem Grundstück den maximalen Ertrag zu sichern.