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Bauland und baureifes Land – was sind die Unterschiede

Baureifes Land bezeichnet Bauland, auf dem die Bauarbeiten beginnen können.

Ist eine Genehmigung samt Bebauungsplan vorhanden, gilt ein Grundstück als Bauland. Diese sehr allgemeine Bezeichnung bedeutet jedoch nicht, dass dieses Grundstück bereits vollständig erschlossen ist oder ein sofortiger Baubeginn erfolgen kann. Nicht erschlossene Flächen werden auch als Bauerwartungsland bezeichnet, da eine zukünftige Bebauung mit Häusern in absehbarer Zeit zu erwarten ist, bzw. nach „dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit“ zu erwarten ist (§ 5 Abs. II ImmoWertV). Sogenanntes Rohbauland stellt eine Zwischenstufe vom Bauerwartungsland zum baureifen Land dar. Rohbauland ist ebenfalls nach den Vorschriften des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber die Erschließung des Grundstücks ist (noch) nicht gesichert oder es ist nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet.  

Vom Bauerwartungsland zum baureifen Bauland

Baureifes Land ist erschlossenes Bauland

Im Unterschied zu solchen Flächen bezeichnet baureifes Land unbebaute Grundstücke, die nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten bereits baulich nutzbar sind. Dazu zählen unbebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind UND bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen UND deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet. Denn nach deutschem Baurecht darf nur ein dauerhaft erschlossenes und somit dauerhaft nutzbares Grundstück bebaut werden. Anderenfalls wird die Baubehörde die Baugenehmigung verweigern.  Nach der Erschließung ist das Grundstück jedoch baureif und Sie dürfen mit den Bauarbeiten beginnen. Man spricht dann auch von Baugrundstück.

Was gehört zur Erschließung eines Grundstücks

Die Erschließung ist eine Angelegenheit der Gemeinde. Der Grundstückseigentümer/die Grundstückseigentümerin beantragt die Erschließung bei der Gemeinde, von welcher die Arbeiten organisiert und in Auftrag gegeben werden. Mit dem positiven Bescheid auf den Antrag gilt die sogenannte Erschließung des Grundstücks als gesichert. Unterschieden wird zwischen verkehrsmäßiger Erschließung und technischer Erschließung. Die verkehrsmäßige Erschließung meint die nötigen Arbeiten, um das Grundstück zugänglich zu machen, wie Straßenbau, Gehwege, Straßenbeleuchtung. Zum anderen gibt es die technische Erschließung. Mit der technischen Erschließung ist der Anschluss des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke gemeint, wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen. Unterschieden wird zudem zwischen der öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und der privaten oder inneren Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus. Rechnungsempfänger bei allen Arbeiten ist der Bauherr oder die Bauherrin.

Baureifes Land liegt demzufolge im Allgemeinen an endgültig oder vorläufig ausgebauten Straßen und ist in der Regel bereits in passende Parzellen eingeteilt. Auch ein Trenngrundstück kann baureif sein, wenn es durch Hinzunahme eines Nachbargrundstücks bebaut werden kann.

Zu baureifem Land gehören auch Baulücken und städtebautechnisch aufgeschlossener Grundbesitz, der nur eine geringe oder keine Bebauung zeigt. Ob das Gelände als Bauland zugelassen ist oder ob eventuell Bauhindernisse bestehen und ob das Grundstück erschlossen ist, also Versorgungsleitungen für Strom, Gas & Wasser sowie ein Telefonanschluss bestehen, erfährt man aus dem Bebauungsplan, welcher bei der zuständigen Gemeinde aufliegt.

Grundstück ist nicht gleich Grundstück

Auf den ersten Blick ist jedes Grundstück nur eine begrenzte Fläche Land. Als Verkäufer müssen Sie sich von dieser Perspektive jedoch trennen. Entscheidend für den Verkaufspreis ist nämlich nicht der Bestand – also Ihr Grundstück im gegenwärtigen Zustand –, sondern das baurechtliche Potential, das in Ihrem Grundstück steckt. Die Frage die Sie sich und Interessenten beantworten müssen lautet: „Für welche Bebauungsform und Nutzungsart ist mein Grundstück geeignet?“ Nur eine eingehende Analyse in Form einer fundierten Grundstücksaufbereitung macht dieses Potential und damit das Nutzungspotential sichtbar. Es versteht sich, dass die Preise für baureifes Bauland erheblich höher sind als für Bauerwartungsland oder Rohbauland.

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